פסק-דין בתיק ת"א 16683-08

מבוא

1.                   התובעת, היא חברה הזכאית להירשם כבעלים ובעלת זכויות בחלקה 90 בגוש 30049 בירושלים (להלן: "חלקה 90"). הנתבעת היא חברה המפעילה בית קפה בבניין סמוך ושכרה מהתובעת מעבר וחצר המצויים בחלקה 90 (להלן: "המושכר").

2.                   בכתב התביעה טוענת התובעת לכך שהנתבעת מחזיקה באותו חלק מחלקה 90 שהושכר לה שלא כדין לאחר שתקופת השכירות הסתיימה. הסעד שהתבקש הוא להורות לנתבעת לסלק ידה מהמושכר ולהשיב בו את החזקה לתובעת בהתאם למצב שבו היה בטרם הושכר. עוד התבקש כי יפסק הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה השכירות ובתוספת לחוזה. התובעת ביקשה לשמור על זכותה לתבוע דמי שימוש ראויים עבור התקופה שבין הגשת התביעה ועד לפינוי המושכר ולשם כך התבקש פיצול סעדים.

3.                   הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן הנתמכת בשני תצהירים. היא חולקת על טענות התובעת; טוענת כי החזירה את המושכר עוד ביום 11.2.08 בתיאום ובהסכמת התובעת ולכן אין עוד כל טעם בתביעה. הנתבעת מוסיפה כי טענות התובעת נוגעות לסכסוך על בעלות במקרקעין ואלה אינן יכולות להתברר בבית משפט השלום ומכל מקום בעל הדין הנכון לתביעה זו היא חברה אחרת שקשורה אל בעלי הנתבעת, חברת שרוי"א בע"מ (להלן: "שרויא") היא בעלת המקרקעין הסמוכים לחלקה 90 - הם המקרקעין הידועים כחלקה 89 בגוש 30049 (להלן: "חלקה 89").

4.                   אין למעשה מחלוקת כי עוד לפני המועד שבו הוגשה התביעה פונו על ידי הנתבעת המעבר והחצר והחזקה בהם הוחזרה לתובעת. בנוסף ביום  16.6.10 הגיעו הצדדים לכדי הסכם פשרה חלקי ולפיו סולקו מהמעבר מזגנים של הנתבעת שהיו בשטח המעבר; הוסדר עניין שעוני המים ונקבע מנגנון לפתיחת הדלת המשרתת את הנתבעת והנפתחת כמעבר חרום לתוך המעבר.

5.                   בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 2.11.10, לאחר שנערך ביקור במקום,  הוברר כי המחלוקת שעוד נותרה בין הצדדים היא בשלושה נושאים:

א.      הטענה של התובעת לפלישה של הנתבעת בשטח שעד 45 ס"מ לתוך חלקה 90 וזאת מהצד האחר (הצפוני) של הקיר החוצץ בין בית הקפה לבין המעבר (להלן: "השטח שבמחלוקת").

ב.       הימצאות תשתיות ביוב המשרתות את הנתבעת בתוך השטח השייך לתובעת מתחת למעבר.

ג.        התביעה הכספית לתשלום פיצוי מוסכם ודמי שימוש ראויים עבור התקופה שעד הגשת התביעה בשל השימוש שעשתה הנתבעת בשטחים השייכים לתובעת.

6.                   נוכח טענות הנתבעת להיעדר סמכות עניינית לדיון במחלוקת הגבולות בין החלקות הבהיר בא כוח התובעת בדיון ולאחר מכן בסיכומיו כי עילת התביעה של התובעת אינה נוגעת לסכסוך הבעלות שבין התובעת לבין בעליה של חלקה 89 אלא העילה היא העילה החוזית הנובעת מהסכם השכירות ורק היא. עמדת התובעת היא כי השכירה לנתבעת גם את השטח שבמחלוקת - אותו שטח שמצפון לקיר המפריד בין בית הקפה למעבר - ולכן על הנתבעת לפנות גם את השטח הזה וכך גם ביחס לתשתיות המצויות מתחת למעבר.

הוראות הסכם השכירות

7.                   כפי שתיארתי לעיל - משהתובעת מיקדה את טענותיה בכל הנוגע לדרישתה לסילוק ידה של הנתבעת משטחיה לעילה הנובעת מהסכם השכירות - הרי שיש לבחון תחילה את הוראות ההסכם הרלוונטיות לטענה זו וכן את הוראותיו הנוגעות לפיצוי המוסכם.

8.                   הסכם השכירות שבין בעליו של הבניין באותה עת, לאה חכמי, משה חכמי, יוסף חכמי וניצה (חכמי) קנפר, (להלן: "בעלי הנכס" או "משפחת חכמי"), לבין הנתבעת נחתם ביום 19.11.97. בהגדרת המושכר נכתב כי מדובר ב' מעבר וחצר ברחוב בן יהודה 4 ירושלים בשטח של ___ מ"ר בגוש 30049 חלקה 90'.

9.                   מטרת השכירות הוגדרה בהסכם השכירות: 'לאחסון חפצי עסקו של השוכר בלבד' (סעיף 5).

10.               בהסכם נקבע כי דמי השכירות שישולמו יעמדו על 2,000 דולר לשנה.  כמו כן נקבע בהסכם פיצוי מוסכם בסכום השווה ל- 100 דולר בגין כל יום שבו ימשיך השוכר להחזיק במושכר לאחר תום תקופת השכירות.  על פי התוספת להסכם הוארכה תקופת השכירות עד ליום 31.12.07.

התביעה לסילוק יד

11.               כמפורט לעיל נשענת התביעה בעניין זה על שני נדבכים: לטענת התובעת השטח שבמחלוקת - הקיר המפריד כיום בין השטח המשמש את בית הקפה המצוי בחלקה 89 לבין המעבר והמבנה הממוקם דרומית לו (בחלקה 90) נמצאים בתוך חלקה 90 כך ששטח המשרת לכאורה את חלקה 89 ואת בית הקפה שייך לחלקה 90. כך הקיר כולו וכן חלק מהשטח שמצדו הצפוני הם בבעלות התובעת אף שהם מוחזקים על ידי הנתבעת. את טענתה במישור זה תומכת התובעת על חוות דעתו של המודד מר יורם אלישיב.

12.               ככל שייקבע שאכן מדובר בשטח השייך לתובעת היא טוענת כי על הנתבעת לסלק את ידה ממנו. התובעת ערה לכך שהבעלות על חלקה 89 מצויה בידי חברה אחרת המצויה גם היא בבעלותם של אותם בעלי מניות בנתבעת - חברת שרוי"א שלימים שינתה את שמה לחברת עסיס רימונים בע"מ- ולכן היא מבהירה כי טענותיה נשענות על כך שאותו שטח המצוי במחלוקת הושכר לנתבעת במסגרת הסכם השכירות ועליה לפנותו.

13.               השאלה שעומדת להכרעה בכל הנוגע לחלק זה בתובענה היא אפוא האם במסגרת המושכר - שנמסר לחזקת התובעת בשנת 1997 על ידי בעלי הנכס משפחת חכמי נכלל גם השטח שבמחלוקת וכן גם כל המצוי מתחת לרצפה (תשתיות צנרת הביוב) ועל כן על הנתבעת לסלק ידה ממנו במסגרת התחייבותה לפי הסכם השכירות.